Flughafenimmobilien stellen einen wichtigen Teilbereich des Non-Aviation-Sektors dar. Ziel des Immobilienmanagements an Flughäfen ist

  • der notwendige Aufbau von Flächenkapazitäten,
  • die Optimierung des vorhandenen Flächenbestandes,
  • die Intensivierung der Nutzung sowie
  • die Stärkung und der Ausbau des Gesamtstandorts Flughafen durch die Ansiedlung weiterer Unternehmen.

Aufgrund der Möglichkeit hohe Einnahmen durch die Vermietung und Verpachtung von Flughafenimmobilien zu erzielen, wird ihnen ein Großteil der Aufmerksamkeit geschenkt. Hohe Investitionen sollen zudem zu einer weiteren Ansiedlung internationaler Unternehmen an Flughäfen führen. Diese profitieren wiederum von der Nähe und der Imagefunktion eines Flughafens.

 

Bedeutung

Die Bedeutung der Vermietung und Verpachtung der Flughafenimmobilien hat in den letzten Jahren stetig zugenommen. Sinkende Einnahmen aus dem Kernbereich, dem Flugbetrieb führten zum Umdenken und zu Neuorientierung bei den Betreibergesellschaften. Die Entwicklung ist für viele Flughäfen überlebensnotwendig, da oft nur mit den erzielten Gewinnen im Immobilienbereich Investitionen in neue Terminals und Technik finanziert werden kann. Dies führt vermehrt dazu, dass Flughäfen einem Immobilienunternehmen mit Flugbetrieb ähneln, dessen Immobilien auf dem Immobilienmarkt einen eigenen Teilmarkt darstellen. So verlagert sich der Schwerpunkt der Planung zunehmend von der Luft- auf die Landseite der Terminals.

Mit zunehmender Bedeutung des Immobiliengeschäfts für Flughäfen wächst auch die Nachfrage nach einem gut funktionierenden Immobilienmanagement. Die Vermarktung, Vermietung oder Verpachtung von Flächen und Immobilien an flughafenaffine sowie international tätige Unternehmen sind das Ziel des Immobilienmanagements.

Die Bedeutung der Immobilie am Flughafen

Quelle:  Minhorst N., Potenziale im Non-Aviation Geschäft – Chancen und Risiken für die Luftfahrt im Osten Deutschlands im Hinblick auf die Osterweiterung der Europäischen Union, Präsentation Fraport AG, Berlin 2003, Zitat nach Schulz A. et al. Flughafen Management, München 2010

Wird das Gesamtkonstrukt Flughafen in Form von drei verschiedenen Bausteinen dargestellt, so bildet die Instandhaltung und Betriebsbereitschaft der Immobilie die Grundvoraussetzung für jeglichen Geschäftsbetrieb an einem Flughafen. Den zweiten Baustein bilden die Prozesse des Aviation-Bereichs und der Bodenverkehrsdienste. Einwandfrei ablaufende Prozesse können nur in einer gut funktionierenden Immobilie durchgeführt und garantiert werden. Der Non-Aviation Bereich bildet den dritten Baustein des Gesamtkonstrukts. Einnahmen in diesem Bereich können nur erzielt und gesteigert werden, wenn die vorgelagerten Bausteine ihre vorgesehene Funktion erfüllen. Das bedeutet ein effektives Immobilienmanagement stellt die Basis für einen erfolgreichen Non-Aviation-Bereich dar.

Immobilienarten

Flughafenimmobilien lassen sich in drei Kategorien aufteilen. Dabei wird zwischen primären, sekundären und tertiären Immobilien unterschieden. Die Zuordnung ist vom Bezug zum Kerngeschäft des Flughafens abhängig.

  • Primäre Flughafenimmobilien weisen einen unmittelbaren Bezug zum Flugverkehr auf. Dazu zählen Start-, Lande- und Rollbahnen, Vorfeld- und Fahrzeugabstellpositionen und Terminalgebäude für Passagiere, Fracht und Post.
  • Sekundäre Flughafenimmobilien stellen Flugserviceanlagen, Betriebsanlagen und Verwaltung sowie die landseitige Anbindung da. Zu den Flugserviceanlagen zählen Wartung, Betankung und Catering. Werkstätten, Sicherheitsdienste und sonstige Dienstleistungen werden zu den Betriebsanlagen und der Verwaltung gezählt. Die Flächen und Gebäude die der landseitigen Anbindung dienen sind Schienen, Straßen und Parkflächen.
  • Zu den tertiären Immobilien zählen Besuchereinrichtungen und sonstige gewerbliche Einrichtungen wie z.B. Bürozentren, Geschäfte, Restaurants, Hotels und Tagungs- und Konferenzeinrichtungen. Dieser Bereich wird in den letzten Jahren verstärkt ausgebaut und ein Trend zu sogenannten Airport Cities ist zu beobachten.

Aufgaben

Die Aufgaben und Tätigkeiten des Immobilienmanagements an Flughäfen ist sehr weitläufig. Zudem ergeben sich zahlreiche Schnittstellen zu Tätigkeitsfeldern von Architekten, Technikern und Juristen.

Aufgabenfelder:

  • Konzeption von Immobilien und deren Nutzung
  • Definition des Raum- und Funktionsprogramms der Immobilie
  • Erstellung von Preisgefügen
  • Vermarktung der Immobilie
  • Akquisition von Interessenten
  • Vertragsverhandlungen und -abschlüsse
  • Betreuung der Mieter vor und während der Mietphase
  • Überprüfung und Optimierung des Branchenmix‘

Um den Flughafen erfolgreich bewirtschaften zu können müssen zunächst die erforderlichen Flächen und Einrichtungen für die Abwicklung des Flugverkehrs im benötigten Umfang zur Verfügung gestellt werden. Für den Fall, dass Kapazitätserweiterungen vorgenommen werden müssen, sollten ausreichend Reserveflächen zur freien Verfügung stehen. Erst danach werden Weiterentwicklungs- und Nutzungsmöglichkeiten in sekundären und tertiären Funktionsbereichen (siehe Tab Immoblilienarten) eine Rolle.

Flughafenbetreiber nutzen auch das Flughafenumland für hochwertige Immobilienangebote. Die Flächen können zum Beispiel für Gewerbeparks, Dienstleistungs- und Logistikzentren, Hauptquartiere für international operierende Unternehmen, Hotels sowie Freizeit- und Sportzentren verwendet werden.

Für die Weiterentwicklung der Nutzung der flughafeneigenen Flächen werden Vermarktungsideen für Immobilien entwickelt und mögliche Projekte entworfen. Ziel ist die volle Kapazitätsauslastung um das gesamte Potential auszuschöpfen.

Positiver Nebeneffekt: Neben den Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien ergeben sich auch Synergieeffekte. Angesiedelte Unternehmen nutzen neben den Möglichkeiten der günstigen Verkehrsanbindung auch die Angebote in den Retailbereichen des Flughafens.

Standortvorteile

Die Nachfrage nach Unternehmensstandorten am Flughäfen steigt aufgrund der fortschreitenden Globalisierung und dem dynamischen Wachstum des weltweiten Handels stetig. Auch in Zukunft wird von einem weiteren Anstieg ausgegangen. Der Flughafen bietet trotz höheren Mietpreisen folgende Standortvorteile:

  • gute Infrastrukturanbindung (Luft, Schiene, Straße), die für Kunden- und Lieferbeziehungen, den Absatz- und den Beschaffungsmarkt sowie für Geschäftsreisen, Tagungs- und Konferenzveranstaltungen profitabel genutzt werden können
  • Imagefaktor – der Flughafen als angesehene Adresse
  • Flughafen als Umschlagplatz für Frachtgüter und Expressdienste (vor allem für Speditionen ein Vorteil)
  • Synergieeffekte und Aufbau von Netzwerken zur gegenseitigen Unterstützung durch die Ansiedlung weiterer Unternehmen
  • mögliche Beteiligung am Erfolg bei schnell wachsenden Flughäfen als Wirtschaftsmotor
  • Platz für Expansionsmöglichkeiten
  • Nutzung des Flughafenangebots möglich: Hotels, Gastronomie, Einzelhandel, sonstige Dienstleister, lange Öffnungszeiten, Parkflächen
  • Freiräume bei Planung und Design für zukünftige Nutzer und Investoren, da es sich meist um Neubauten handelt
  • Nutzung hauseigener Sicherheits-, IT-, Netzwerkt-, Reinigung-, Reparatur- und sonstiger Servicedienste oftmals möglich
  • Angenehme Atmosphäre durch Parkanlagen und Grünflächen